MORTGAGE KELİME ANLAMI : Ölümüne Evlenmek.

UYGULAMA ADI : Konut ve işyerlerine konut ipotek alınarak verilecek uzun vadeli kredidir.

Bu Kredi Nasıl Alınacaktır;

1.Konut , mevzuatına göre üretilmiş olmalıdır.Yani konut imar durumuna uygun,projesi tasdikli ve imar ruhsatı alınmış olarak imal edilmiş olmalıdır.Kaçak yapılar,ruhsatsız binalar,imar yasası ve kentsel dönüşüm projelerine aykırı yapılar bu sistemde kredilendirilimez.Toplu konut projeleri ve kentsel dönüşüm projeleri proje aşamasında kredilendirilebilecektir.Bu tip projelerde yer alacağınız zaman bu projeye MORTGAGE kredisinin verilip verilmediğini öğreniniz.

2 .Bu sistemden kredi kullanacak kişi , kredi kullanmak istediğini kredi veren yetkili kuruma bildirir. Kurum kendilerine sözleşme öncesi "Bilgi Formu" kitapçığı vermek zorunda olacaktır. Bu kitapçıkda, kullanılacak kredinin miktarı, konut bilgileri, faiz oranı ve yıllık maliyet oranı, hangi ödeme şekline göre ödeme yapacağınızı, ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde faiz oranı,  temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları, kıymet takdirinin kimin tarafından yapılacağı ve 2 çeşit ödeme yöntemi konusunda kredi alacak kişiyi bilgilendirmek için hazırlanmıştır. 2 çeşit ödeme yönteminden birisi
seçilip kredi kurumuna beyan edilecektir. Bu 2 çeşit ödeme sistemi Sabit Bedelli Ödeme Sistemi ve Değişken Ödemeli Sistemdir.

a) Sabit Bedelli Ödeme Sistemi Nedir?

Kredi alınırken kaç senede ödemek istediğinizi belirtecek, ( mesela 20 sene ) 20 sene her ay kaç lira ödeyeceğiniz krediyi aldığınız gün sabitlenecek ve 20 yıl boyunca her ay aynı bedeli ödeyeceksiniz.Konjektörel değişimlerden hiçbir zaman etkilenmez.Yani; Enflasyon bugün %8, senelik faizi %12 varsayarsak, 5-10 sene sonra ekonomi bozulmuş yıllık faiz %40'a %80' e çıkmış olsa da bu seçeneği seçmiş olan kişinin aylık ödemeleri hiçbir şekilde yükselmeyecek, kendisini enflasyonun yükselmesine karşı korumuş olacaktır. Sabit ödeme sistemi ülkemiz gibi 20-30 sene sonrası öngörülemeyen ülkeler için tüketiciyi koruyan bir yöntemdir. Bize göre ülkemizde bu yöntem seçilmelidir.

b)Değişken Ödemeli Sistem Nedir ?

Eğer ülkenizin, 10, 20, 30 senesinin giderek enflasyon yönünden daha iyi duruma gideceğine inanıyorsanız yani bugün % 8 olan enflasyonun 2-3 sene içinde %3-4' e düşeceğine inanıyorsanız TÜFE veya TEFE' ye veya her ikisinin ortalamasına endeksli , faiz düştükçe aylık ödemelerinde düşmesine göre aylık ödemelerin belirleneceği sistem seçilmelidir. Senelik faizi % 12 ile kredi aldınız. Yıllık faiz enflasyonun düşmesi sebebiyle % 6' ya düştü. Değişken ödeme sistemini seçmişseniz ; sizin de faiziniz % 6'ya düşecek, aylık ödemeleriniz krediyi kullandığınız güne göre daha düşük olacaktır.

Kanun, 2 ödeme sisteminden herhangi birisini seçmede özgür bırakmayı,kişinin yönlendirilmemesini ve kredi veren kurumun kullanıcı hangi yöntemi istiyorsa onu uygulamak zorunda olduğunu öngörüyor

3)Satın almak istediğiniz konut   " Gayrimenkul Değerleme Kurulu' nun Lisanslı Experler " i tarafindan gerçek bedeli belirlenecek ve kredi veren kurum bu belirlenen % 25 ' i sizden hemen isteyecek , % 75 ' ini seçtiginiz sisteme göre kredilendirecektir. Değerleme Kurulu ' nun kimler olacağı kanunda belirlenecektir.

Örneklersek ;

Bir daire almak istiyorsunuz, satıcı 100.000 YTL istiyor. Siz kredi almak için başvurdunuz. Kredi veren kurum satın almak istediğiniz dairenin tapu fotokopisini sizden alarak " Kredi Değerleme Kurulu " na verecek. Kurul, bu daireye 80.000 YTL değer biçti. % 25 ' i 20.000 YTL ödeyeceksiniz. 60.000 YTL kredilendirilecek. Toplam 80.000 YTL. Halbuki, sizin alacağınız daire 100.000 YTL istiyor.

Bu durumda 100.000 - 80.000 = 20.000 YTL ' yi de ayrıca mal sahibine ödeyeceksiniz. Kurulun belirlediği bedeli üzerinden kredilendirme gerçekleşecektir. Fark sizin tarafinizdan ayrica mal sahibine ödenecektir.

4. Bu sistemde bir de sigorta kuruluşu devrede olmak durumundadir. Bu sigorta şirketi de , mülkün deprem yönetmeliğine göre yapılıp yapılmadığını inceleyerek buna göre sigorta edip-etmeyecektir. Eğer sigorta etmeme gibi bir durum söz konusu olur ise bu durumda da kredi istediğiniz gayrimenkule kredi verilmeyecektir.

Özetlersek ;

1. Belli bir birikimimiz yoksa, yani % 25 ' i peşin ödeyemiyorsanız kredi alamazsınız.

2.Alacağınız konut ruhsatlı, imarlı, tasdiklı projeye göre ve deprem yönetmeliğine göre
projelendirilmemis ve imal edilmemis ise bu gayrimenkule de kredi alamazsınız.

3.Alacağınız konuta MORTGAGE firması kredi onayı vermiş ise, bu durum tüketici için birçok koruyucu incelemelerden geçmiş demektir. Bu durumda krediyi gönül rahatlığı ile kullanabilir, konutta da rahatlıkla oturabilirsiniz. Projeden kredi almış iseniz; teslimatın gecikmesi veya hiç teslim edilmemesi halinde de yukarıda belirtilen kişiler yine müteselsilen sorumlu olacaktır.

4. Yukarıda da belirttiğimiz gibi 2 seçenekli ödeme planından sabit taksitli ödeme planını seçmeniz, gelecekte azda olsa doğması ihtimal dahilinde olan enflasyon yükselmesine karşı sizi koruyacaktır.

BU SİSTEM YAYGIN UYGULANMAYA BAŞLADIĞINDA,

1. Emlak sektörü inanılmaz canlanacaktır. Gayrimenkul pazarının yillik cirosu 70 milyar dolarların üzerine çıkacaktır.

2.Gayrimenkul pazarında faaliyet gösteren emlak firmaları daha etkin ve yetkin hale gelecektir.
Bu etkin ve yetkin konum daha profosyenel çalışan Emlak ( Frenchise ) ları ön plana çıkaracaktır.

3. Talebi karşılamak için imara uygun konut ihtiyacı ,  sektöre ivme kazandıracak, bu da inşaat sektörünü tavana yükseltecektir.

4. Bu sektörün canlanması bu sektörün yan ürünlerini ve ana malzemelerini üreten en az 100 ayrı sektöre canlılık getirecektir.

5.Bu sektörlerin canlanması işsizlik açısından istihdam yaratacak ve ağırlıkla vasıfsız işçi dediğimiz işsizleri iş bulma imkanına kavuşturacaktır.

6.Yeni evli çiftler ailelerinin de destegi ile peşinatı karşılayıp , karı-koca çalışıyor olmaları halinde aldıkları maaşlarının toplamının % 40 ' ı kadar taksit ödeyerek genç yaşta konut sahibi olacaklardır.

7. Emlak alım-satım yapan firmalar elemanlarını daha kaliteli ve mesleki formattan geçmiş kişilerden seçmek zorunda kalacaktır.

8. Gayrimenkul Piyasası gerçek satış fiyatlarından kayıt altına alınmıs olacak ve Devletimiz buna göre vergi alacak ve fert başına düşen milli gelirimiz yükselmiş olacaktır.

MORTGAGE'NİN 16 PÜF NOKTASI

DEĞERLENDİRMEYİ LİSANSLI EKSPERLER YAPACAK

Konut satın alınırken veya konutun icradan satışa çıkarıldığı durumlarda değerlendirmeyi SPK lisanslı eksperler yapacak. SPK lisanslı eksperlere ilave olarak mahkemelerde bilirkişilik yapmaya yetkili olanlar da yapabilecek. SPK,şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler halinde ilan etmek görevini üstlenecek.

İTİRAZ İÇİN YÜKLÜ TEMİNAT

Konut satın alanın,konutu icradan satışa çıkarıldığında itiraz edebilmek için,konutun değerinin yüzde 40' ı oranında teminat yatırılacak. Eger haksız bulunursa konutun değerinin yüzde 20' si oranında ceza ödeyecek.

YENİ ŞİRKETLER KURULACAK

Konut finansmanı kuruluşları ,konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile BDDK tarafindan konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri kurulacak.

İTİRAZLAR TÜKETİCİ MAHKEMESİ'NE

Tüketiciler konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek.

AYIPLI MALDAN HERKES SORUMLU

İmalatçı-üretici , satıcı , bayi, acente, ithalatçı ve kredi veren ayıplı maldan dolayı müteselsilen sorumlu olacak. Kredi veren konut finansmanı kurulusu imalatçı-üretici , satıcı, bayi, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı , tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yil süre ile , kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.

TESLİMATIN GECİKMESİ VEYA HİÇ TESLİM EDİLMEMESİNDEN SORUMLU

İlan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması durumunda , satıcı , sağlayıcı , bayi , acente , imalatçı-üretici , ithalatçı kredi veren müteselsilen sorumlu olacak.

FORMDA HER ŞEY ANLATILACAK

Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözlesme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorunda olacak. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu' nun tüketiciye verilmesini takip eden bir is günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacak. Sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak.

TEMERRÜDDE BİLGİ VERİLECEK

Borçlunun temerrüde düsmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Konut finansmanı kuruluşu , kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa , bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanabilecek. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre verecek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek.

FİNANSAL KİRALAMADA HEMEN SATIŞA ÇIKARILACAK

Finansal kiralama işlemlerinde , tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben , konut finansmanı kuruluşu finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde , konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlü olacak.

SATIŞTAN SONRA HESAPLAŞILACAK

Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde kıymet takdiri yaptıracak. Takdir edilen kıymet , satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilecek. Konutun satışından elde edilen kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenecek.

KONUT HEMEN TAHLİYE EDİLECEK

Konutun satışının  gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının  tüketiciye ödenmesini takiben tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altında kalacak. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde , konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan , kefilden borcun ifasını isteyemeyecek.

KIYMETLİ EVRAK ALINMAYACAK

Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kiymetli evraka bağlanması ya da kiymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaklanacak. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kiymetli evrak teminat olarak kabul edilecek.

FAİZ DE SEÇENEK SUNULACAK

Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama
işlemlerinde faiz oranı sabit , değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle
belirlenebilecek. Başlangıçta belirlenen oran her iki tarafin ortak rızası dışında değiştirilemeyecek.

ERKEN ÖDEME İMKANI VAR

Tüketici , konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilecek. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu , vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlü olacak. Bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kurulusu tarafindan tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilecek. Erken ödeme ücreti tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme talep edilemeyecek.

SÖZLEŞMEDE TÜM DETAYLAR OLACAK

A) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı,

B) Kredi sözleşmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler ,

C) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı ,

D) Toplam borç tutarının anapara , faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı ,

E) Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplama yöntemi,

F) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı ödeme tarihleri ,ilk ve son ödeme tarihleri,

G) İstenecek teminatlar ,

H) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde akdi faiz oranının ( değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının ) yüzde otuz fazlasını  geçmemek üzere ,

I) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları ,

İ) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda , tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar ,

J) Konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kimler tarafindan yapılacağı ,

K) Konuta ilişkin sigorta bilgileri ,

L)Tüketiciye gönderilecek dönemsel ödeme dekontlarında ödemelerin dağılımına ve kalan borç miktarına yer verilecek .

SABİT GELİRLİLER MORTGAGE FAİZLERİNİ VERGİ MATRAHINDAN DÜŞECEK

Sabit gelirli, kredinin faizini vergi matrahından düşecek. Ödediği konut faizinin bir kısmını vergi matrahından düşerek taksidinin  bir kısmını finanse etme şansını yakalayacak. Bu konuda Şükrü Kızılot “ böylece konut kredisi kullanmış olan tüketici daha az vergi ödeyecek. Dolayısıyla MORTGAGE ' e ödeyecekleri krediyi daha az vergi ödemek sureti ile kısmen de olsa finanse etmis olacak.” dedi. Bu uygulama 100.000 YTL ' ye kadar kullanılan krediler için geçerli olacak. Bordrolulara tanınan bu hak Alt Komisyonda kabul edilmesine rağmen vergide gelir kaybı olur endişesiyle son anda 1,5 yıl ertelenmiştir.

Faizin Vergi Matrahından Düsmesi Için Neler Gerekiyor ?

• Kredi alacak tüketicinin kendisine ait tapuda kayıtlı başka bir konutu bulunmayacak.

• Tüketici ( ücretli ) bordrolu çalışan olacak.

• Kredilendirilecek konutun yapı kullanım izni olacak.

• Konut, oturmak için satın alınmış olacak.